4 cạm bẫy khiến M&A nhà đất bất thành

chothuemasteri.info – Những năm gần đây , một vài thương vụ M&A trên toàn cầu đạt mức kỷ lục. Nhiều tài sản với giá trị cao đang trong quá trình thương thảo – bao gồm cả những danh mục bất động sản trọng điểm .
Tại Việt Nam, năm 2016 đã chứng kiến nhiều thương vụ giao dịch “đình đám” trong giới đầu tư BĐS như: công ty chứng khoán Hàn Quốc, Mirae Asset cùng công ty đầu tư AON BGN của Anh bắt tay mua lại tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower; CapitaLand (Việt Nam) Holdings “thâu tóm” tất cả quần thể đất vàng thuộc phường Cầu Kho, qQuận 1 , TP.HCM; Mitsubishi góp vốn liên doanh phát triển công trình The Manor Central Park của Bitexco tại Hà Nội; hay VinaCapital mua lại cao ốc văn phòng International Centre Building từ Keppel Land,…
Mặc dù, thâu tóm BĐS từ M&A được xem là một phương pháp để tối đa hóa giá trị sở hữu lại hiệu quả cao, nhưng thông thường thì bất động sản được xem xét trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán và điều này sở hữu thể làm xuất hiện nhiều vấn đề khi “những điều ẩn giấu” lộ diện.
Theo báo cáo của công ty TNHH Jones Lang Lasalle (JLL), trong M&A BDS , cứ năm thương vụ thì sẽ với ít nhất một thương vụ thất bại lúc xem xét đến yếu tố BDS cho đến lúc thỏa thuận được ký kết, điều này sở hữu thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ đưa đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh.
JLL cũng chỉ ra 4 vấn đề phổ biến nhất khiến M&A bất thành trong lĩnh vực bất động sản như: Không quan tâm vào những yếu tố nhỏ, nhận lấy rủi ro mà không biết, kém liên kết với mục tiêu chính và làm xáo trộn nguồn nhân lực.
Không để ý vào những yếu tố nhỏ 
Theo ông Remco van der Mije, Phó giám đốc JLL Hà Lan, giá thị trường của một danh mục đầu tư nhà đất bị thâu tóm với thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến doanh nghiệp thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính.
Trong thời kỳ đầu tiên của mua bán M&A, một vài công ty cần phải xem xét thời hạn thuê và khảo sát giá thuê vì họ cần biết về tình hình tài chính của quần thể . các giá thành dài hạn đi kèm với hợp đồng thuê và thời gian thanh toán những giá thành đó.
Nhận lấy rủi ro mà không biết
mhững danh mục bất động sản mang thể rất lớn và rất phức tạp, bao gồm nhiều loại rủi ro, từ rủi ro về bảo mật cho đến một vài vấn đề về môi trường.
Ông Van der Mije cho biết: “Trong một đất nước bất ổn , vị trí địa lý có thể ảnh hưởng rất lớn đến giá trị. khách mua mang thể điều chỉnh thỏa thuận để tránh mất giá trị, có thể loại bỏ những bất động sản sở hữu rủi ro ra khỏi hợp đồng – nhưng chỉ lúc khách mua đánh giá rủi ro bảo mật trước lúc chốt hợp đồng”.
Còn theo ông Tom Carroll, Giám đốc của EMEA Corporate Research: “Một khu vực bị ô nhiễm có ảnh hưởng trực tiếp đến giá mua và thậm chí có thể phá vỡ thỏa thuận nếu đủ nghiêm trọng. Chẳng hạn, một bảo hiểm bồi thường có thể cần thiết để bảo vệ bạn khỏi những vụ kiện tụng trong tương lai nếu với bất kỳ khiếu nại nào còn lại với chủ sở hữu trước đó. phân tích rủi ro sớm trong quá trình M&A sẽ cho khách mua thời gian để tìm ra những hành động cần thực hiện”. 
Kém liên kết với mục tiêu chính 
Bất kỳ tài sản BDS bị thâu tóm nào cũng phải trợ giúp cho một chiến lược mua bán lớn hơn. giả dụ , nếu mục tiêu của việc sáp nhập hoặc mua lại dựa trên việc hợp nhất, danh mục BĐS phải cho phép điều này.
“do đó , sẽ là một thảm họa nếu sau khi hoàn thành chuyển nhượng và quý khách nhận ra rất khó để phân phối những bất động sản này trong khoảng thời gian ngắn do thiếu sự quyến rũ đối với doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư” ông Tom Carroll nói.
Làm xáo trộn nguồn nhân lực 
Một điều quan trọng nữa mà mhững thương vụ M&A chẳng thể bỏ qua nếu không muốn thất bại là không nên làm xáo trộn nguồn nhân lực. Bởi suy nghĩ đầu tiên của nhân viên khi họ biết thông tin về việc mua phân phối hoặc sáp nhập là liệu họ mang thể vẫn làm công việc giai đoạn này với mức lương và địa điểm không thay đổi. Nếu vị trí hoạt động thay đổi thì họ rất sở hữu thể sẽ rời khỏi doanh nghiệp .
Vì vậy, nếu một doanh nghiệp với lực lượng lao động kỹ năng cao, kiến thức chuyên môn của họ tạo ra doanh thu chính và là giá trị của tổ chức, một chiến lược BĐS là nên không thay đổi vị trí vận hành của họ. Nếu mang sự di dời thì cũng cần mang một chiến lược nhà đất không làm thay đổi tác động bất lợi lên năng suất vận hành .
Tìm hiểu thêm chothuemasteri.info