Ẩn số khó lường về tồn kho bất động sản

chothuemasteri.info – Tồn kho Hà Nội và Sài Gòn chưa bằng 1 công trình lớn

Theo số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến ngày 20/2, tổng giá trị tồn kho nhà đất còn khoảng 29.573 tỷ đồng, so với quý I/2013 giảm 98.975 tỷ đồng, tương đương giảm 76,99%.

Tại Hà Nội, tính đến ngày 20/2, tổng số tồn kho trên địa bàn còn khoảng 5.538 tỷ đồng, so với tháng 12/2015 giảm 1 .208 tỷ đồng, giảm 17,91%; so với tháng 12/2016 giảm 52 tỷ đồng, giảm 0,93%; so với 20/một /2017 giảm 27 tỷ đồng.

Trong khi đó, tổng giá trị tồn kho tại TP.HCM được xác định còn khoảng 5.518 tỷ đồng. So với tháng 12/2016 lượng tồn kho trên đã giảm 283 tỷ đồng, giảm 4,88%; so với ngày 20/một /2017 giảm 105 tỷ đồng.
Tổng cộng , Hà Nội và Sài Gòn chỉ tồn kho hơn 11.000 tỷ, con số rất khiêm tốn nếu so với những quần thể phức hợp tỷ USD đang triển khai trên địa bàn TP.HCM.
Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia nhà đất cá nhân, Chủ tịch HĐQT Phu Vinh Investment, con số 11.000 tỷ đồng không phải là con số lớn. Vấn đề quan trọng nhất ở đấy là căn cứ để tính, phương pháp tính số liệu tồn kho là gì, và định nghĩa như thế nào về sản phẩm tồn kho.nếu như như tồn kho là thành phẩm phân phối chưa được hay là hàng đang trong quá trình xây dựng. Cách hiểu giữa người đọc hàng tồn kho và phương pháp tính số liệu của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS mang thể mang độ chênh nên sẽ không chính xác .
“Con số tồn kho bất động sản giai đoạn này giảm vì thị trường đang tốt, nhiều dự án đang triển khai lại. Giá đất bây giờ cao gấp đôi so với thời điểm năm 2007, 2008 lúc thị trường đang khủng hoảng. Giá căn hộ cũng đã đạt được mức độ 80 – 90% so với thời điểm đó. do đó , lúc giá trị bất động sản tăng thêm thì việc giải phóng hàng tồn kho sẽ rục rịch trở lại”- ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Việt An Hòa, nhận định.
Con số thống kê chỉ là “phần nổi của tảng băng”
Theo ông Trần Khánh Quang, việc hàng tồn kho giảm đó là hàng tồn kho thống kê, còn một vài hàng tồn kho mới chưa phát sinh thì chúng ta vẫn chưa biết như thế nào. các dự án đang triển khai gần 4 năm nay chỉ bắt đầu mang tốc độ chậm từ cuối năm ngoái đến năm nay thôi, thành ra thống kê thì phải xem xét đó là hàng tồn kho gì. nhìn chung hàng cũ đã được giải phóng, nhưng còn mhững hàng mới bây giờ bắt đầu triển khai thì cũng với mhững quần thể chưa phân phối hết được. Trong khi đó công trình tung ra rất nhiều, đặt ra câu hỏi là liệu với xuất hiện hàng tồn kho mới nữa không.
“Để số liệu hàng tồn kho BĐS phản ánh đúng nhất tình hình thị trường thì phải với số liệu thống kê thống nhất, đầy đủ về những khái niệm. giả dụ như: căn hộ cao tầng nào đã được phân phối , căn hộ chung cư nào gọi là tồn kho. với những căn hộ chung cư không đủ tiêu chuẩn bán mà cứ bán thì đó có phải là sản phẩm tồn kho không? Nó phải với một bộ tiêu chuẩn thống nhất, và phải với một cơ quan độc lập để làm việc thống kê này, không phải Sở Xây dựng, thì lúc đó mới biết được con số tồn kho xác thực là bao nhiêu, giá trị, sản lượng bao nhiêu” – ông Quang nói.
Mặt khác, ông Phan Công Chánh phân tích, định nghĩa một biện pháp không khó hàng tồn kho là hàng chưa phân phối được, thì số liệu phải được cập nhật từ mhững đơn vị phân phối hàng, đơn vị phát triển công trình . Nhưng nếu căn cứ trên số liệu này để tính thì rất khó. Vì chuyện báo cáo thì cứ báo cáo, còn vấn đề kiểm soát thì đâu mang ai kiểm soát, và cũng không với nguồn lực để kiểm tra những thành phẩm còn dở dang, đang xây dựng. Rõ ràng nếu tính số lượng sản phẩm này vào thì số liệu tồn kho BDS sẽ rất lớn. Nên tôi nghĩ xác thực nhất theo cách đang hiểu tồn kho là sản phẩm đã thành thành phẩm rồi nhưng chưa bán được.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội nhà đất TP.HCM, nêu một thực tế khác, với 500 quần thể trên địa bàn thành thị bị ngừng triển khai, trong đó có nhiều công trình nhà đất dở dang, do nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là do giải phóng mặt bằng, đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”. Chính vì vậy, con số thống kê hàng tồn kho đến bây giờ chỉ có tính xem xét , chưa phản ánh hết thực tế thị trường.
Tìm hiểu thêm chothuemasteri.info